부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본 보는 법

부동산 계약을 앞두고 계신가요?

전세나 월세를 구할 때, 혹은 매매를 진행할 때 가장 중요한 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다.
이 문서를 통해 해당 부동산의 소유권, 담보 설정 여부 등을 확인할 수 있어 안전한 거래를 보장받을 수 있습니다.

하지만 등기부등본을 처음 접하시는 분들은 그 복잡한 용어와 구조 때문에 어려움을 느끼실 수 있습니다.
그래서 오늘은 등기부등본의 기본 개념부터 확인해야 할 핵심 사항까지 자세히 알아보겠습니다.

📌 목차

• 등기부등본이란?
• 등기부등본 발급 방법
• 등기부등본의 구성과 각 부의 의미
• 등기부등본 확인 시 주의해야 할 사항

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📝 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 신분증과도 같은 문서로, 해당 부동산의 법적 권리 관계를 공식적으로 기록한 서류입니다.
사전에서 보면, '부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부를 복사한 증명 문서'라고 정의하고 있습니다.

이를 통해 소유권, 저당권, 가압류 등의 정보를 확인할 수 있으며, 부동산 거래 시 필수적으로 확인해야 합니다.

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📝 등기부등본 발급 방법

등기부등본은 부동산 소재지의 관할 등기소를 방문하여 발급받을 수 있으며, 인터넷을 통해서도 발급이 가능합니다. 

대법원 인터넷등기소에 접속하여 필요한 정보를 입력하면 유료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 
로그인을 하지 않아도 열람이나 발급이 가능하지만, 1건씩 결제를 해야 합니다.

인터넷등기소

1. 대한민국법원 인터넷등기소에 접속합니다.
2. 상부 메뉴에 '고객센터'에서 '프로그램 설치'를 클릭해서 들어갑니다.
3. 보안 프로그램 중 'TouchEn nxKey'를 설치합니다.
   ( * 등기부등본을 신청하다가 프로그램을 설치했더니 처음으로 돌아가더라고요. )
4. 첫 페이지로 돌아가 메인 화면에 있는 창에 주소를 적고 🔍를 클릭합니다.
5. 한 주소에도 '토지' , '건물'이 각각 있는데, 필요에 따라 선택하고 '다음'으로 넘어갑니다.
6. 열람, 발급(출력), 전자발급전송(정부24 전자문서지갑), 전자발금전송(집행 등 전자소송용) 중 선택합니다.
   추가사항으로 '공동담보/전세목록'과 '매매목록'을 선택할 수 있습니다.
   * 전자발급전송(정부24 전자문서지갑)은 로그인을 하지 않으면 선택을 할 수 없습니다.
7. 열람은 700원, 발급(출력)은 1000원으로 결제하는 단계로 넘어갑니다.
   ( * 글을 쓰려고 결제 전 단계까지만 해봤습니다. ) 

대한민국법원 인터넷등기소에서 등기부등본 발급 방법

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📝 등기부등본의 구성과 각 부의 의미

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

등기부등본 예시

• 표제부
  : 부동산의 기본 정보를 담고 있습니다.
  여기에는 부동산의 소재지, 지목, 면적 등이 기록되어 있습니다. ( *지목에 대한 설명은 다른 글에 설명이 있습니다. )
  이 부분을 통해 해당 부동산이 내가 찾는 물건이 맞는지 확인할 수 있습니다.
  
  
• 갑구
  : 소유권에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 
  현재 등기목적, 소유권 이전 일자, 소유권 이전 원인, 소유자 이름, 주소 등이 포함됩니다. 
  특히, 소유권에 대한 가압류나 가처분 등의 내용도 이 부분에서 확인할 수 있습니다.
  
  
• 을구
  : 소유권 이외의 권리 관계를 나타냅니다. 
  근저당권, 전세권, 지상권 등의 설정 여부와 그 내용이 기록되어 있습니다. 
  예를 들어, 해당 부동산이 은행 대출의 담보로 제공되었다면 그 내용이 을구에 나타납니다.

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📝 등기부등본 확인 시 주의해야 할 사항

등기부등본을 확인할 때는 다음과 같은 사항에 주의해야 합니다.

• 소유자 확인
  : 계약을 진행하는 사람이 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 
  대리인이 나올 경우, 적법한 위임장이 있는지 검토해야 합니다.
  
  
• 근저당권 설정 여부
  : 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면, 이는 해당 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 
  근저당권이 많을수록 전세금 반환에 대한 위험이 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
  
• 가압류 및 압류 여부
  : 세금 체납 등으로 인해 부동산에 가압류나 압류가 걸려 있는 경우, 해당 부동산에 대한 권리 행사가 제한될 수 있으므로 이러한 사항이 있는지 확인해야 합니다.
  
  
• 소유권 변동 이력
  : 최근에 소유권이 빈번하게 변경된 부동산은 문제가 있을 수 있으므로, 소유권 변동 이력을 살펴보는 것이 좋습니다.

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부동산 거래 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것은 안전한 거래를 위한 필수 절차입니다. 
소유권, 근저당권, 가압류 등의 정보를 정확히 파악하여 예기치 않은 피해를 예방하시기 바랍니다. 
처음에는 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 살펴보면 그리 어렵지 않습니다. 
안전한 부동산 거래를 위해 등기부등본 확인을 습관화하시길 권해드립니다.